1. Trenutni status

Zakon je objavljen u „Službenom glasniku BiH“ broj 20/25 i uveo je novi član 54a — povrat PDV-a za kupovinu prvog stana. Zakon kaže da pravo ima punoljetno fizičko lice, državljanin BiH, sa stalnim prebivalištem u BiH, koje kupuje prvi stambeni objekt. Također, zakon izričito kaže da se odnosi na novoizgrađeni individualni stambeni objekt ili stan u novoizgrađenoj zgradi.

Ključna novost je da je 22. juna 2026. Upravni odbor UIO BiH usvojio Pravilnik, čime su stvoreni uslovi da se krene u primjenu. Objavljeno je da će građani koji su kupili prvu nekretninu od aprila 2025. do stupanja Pravilnika imati rok od šest mjeseci da podnesu zahtjev.

2. Ko ima pravo?

Pravo bi trebali imati:

Punoljetni državljani BiH sa stalnim prebivalištem u BiH koji kupuju prvi stambeni objekt stan u novogradnji ili novoizgrađenu kuću/individualni stambeni objekt. Ne odnosi se na starogradnju kupljenu od fizičkog lica, jer se kod starogradnje PDV uglavnom ne plaća, nego se plaća porez na promet nekretnina. Pravo se odnosi na prvu nekretninu u novogradnji, a da se kod starogradnje ne plaća PDV nego porez na promet.

Prema ranije objavljenom nacrtu Pravilnika, kupac mora ispuniti i ove uslove: da u prethodnih 10 godina nije imao u vlasništvu ili suvlasništvu stan u BiH, da je prodavac/investitor uredno prijavio i uplatio PDV, da je kupoprodajna cijena sa PDV-om u potpunosti isplaćena, te da članovi domaćinstva za koje se traži dodatna površina također nisu imali stan.

3. Koliko se može dobiti?

Osnovno pravilo je:

40 m² za kupca + 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove.

Primjer: ako kupac ima suprugu i dvoje djece, priznaje se do 85 m²:
40 m² za kupca + 15 m² supruga + 15 m² prvo dijete + 15 m² drugo dijete.

Ako je stan veći od priznate površine, povrat se obračunava samo na priznati dio. Ako je stan manji, obračunava se na stvarnu površinu. Prema nacrtu i medijskim objavama, maksimalni povrat po jednom zahtjevu je oko 24.557,74 KM, odnosno u javnosti se zaokruženo govori „do 25.000 KM“. Taj limit se veže za prosječnu cijenu stana iz biltena Agencije za statistiku BiH i može se usklađivati.

Važno: PDV u BiH je 17%, ali ako je cijena stana već iskazana „sa PDV-om“, iznos PDV-a nije 17% od ukupne cijene, nego se računa formulom:

PDV = ukupna cijena × 17 / 117

Primjer: stan plaćen 150.000 KM sa PDV-om
150.000 × 17 / 117 = 21.794,87 KM PDV-a

Ako kupac ispunjava uslove za cijelu površinu i nije prešao limit, mogao bi dobiti približno taj iznos nazad.

Član 54a — Zakon o PDV BiH

Kalkulator povrata PDV-a za prvi stan

2 (supružnik, djeca i drugi članovi koji ispunjavaju uslove)
Procijenjeni povrat PDV-a
0,00 KM
Priznata površina (40 m² + 2 × 15 m²) 0 m²
Površina uzeta u obračun 0 m²
Ukupan PDV u cijeni (17/117) 0,00 KM
PDV srazmjeran priznatoj površini 0,00 KM
Izračunati iznos premašuje zakonski maksimum po zahtjevu, pa je povrat ograničen na taj iznos.
Napomena: Obračun je orijentacioni, prema dostupnim informacijama o Pravilniku usvojenom 22. juna 2026. Konačan iznos zavisi od rješenja UIO BiH, urednosti dokumentacije i ispunjenosti svih uslova (prethodnih 10 godina bez vlasništva nekretnine, urednog plaćanja PDV-a od strane prodavca, potpuno plaćene cijene). Stan se ne može prodati prije isteka 5 godina bez vraćanja povrata.

4. Procedura

Procedura ide ovako:

  1. Kupac kupuje stan/kuću u novogradnji od investitora/prodavca koji je PDV obveznik.
  2. U ugovoru i fakturi mora biti jasno iskazan PDV.
  3. Kupac mora platiti punu cijenu sa PDV-om.
  4. Nekretnina mora biti završena, imati potrebnu dokumentaciju i biti upisana/evidentirana.
  5. Kupac podnosi zahtjev UIO na obrascu ZKPS – Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a.
  6. UIO provjerava uslove i donosi rješenje. Prema nacrtu, UIO odlučuje u roku do šest mjeseci od urednog zahtjeva.

5. Koji dokumenti će trebati?

Prema objavljenim informacijama, spominje se ukupno 13 dokumenata.

Prema ranije objavljenom nacrtu i dostupnim tumačenjima, to su uglavnom:

  • obrazac ZKPS,
  • rodni list,
  • vjenčani list ako je primjenjivo,
  • uvjerenje o državljanstvu BiH,
  • dokaz o prebivalištu/CIPS,
  • notarski obrađen kupoprodajni ugovor,
  • poreska faktura prodavca sa iskazanim PDV-om,
  • dokaz da je cijena u potpunosti plaćena,
  • uvjerenja poreskih organa da kupac nije imao promet/vlasništvo nekretnine u propisanom periodu,
  • uvjerenja zemljišno-knjižnih/katasterskih ili drugih nadležnih organa da kupac nema drugu nekretninu,
  • dokaz da je stan upisan/evidentiran,
  • potvrda banke o računu za uplatu povrata,
  • izjava o članovima domaćinstva i saglasnost za obradu ličnih podataka.

6. Ograničenja i zamke

Prvo, ovo nije za starogradnju kupljenu od fizičkog lica. Tu nema PDV-a, pa nema ni povrata PDV-a.

Drugo, ako investitor nije uredno prijavio i uplatio PDV, kupac može imati problem iako je on uredno platio stan. Zato prije kupovine treba tražiti fakturu sa iskazanim PDV-om i provjeriti da je prodavac ozbiljan PDV obveznik.

Treće, stan se ne smije prodati ili pokloniti prije isteka pet godina. Ako se proda ranije, kupac mora vratiti odobreni povrat, uz kamatu.

Četvrto, zakon predviđa i kaznu od 5.000 do 10.000 KM za fizičko lice kojem se naknadno naplati PDV zbog postupanja suprotno pravilima.

7. Zakljućak

Građanin BiH koji kupuje prvi stan ili kuću u novogradnji, ima stalno prebivalište u BiH, nema ranije vlasništvo/suvlasništvo u propisanom periodu i kupuje od investitora koji je uredno obračunao i uplatio PDV, može tražiti povrat PDV-a.

Realno se može dobiti nekoliko hiljada do oko 24.500 KM, zavisno od cijene, kvadrature i broja članova domaćinstva. Za porodice koje kupuju novogradnju ovo može biti ogromna pomoć — posebno jer se taj novac može iskoristiti za opremanje stana, smanjenje kredita ili pokrivanje početnih troškova.